如何选择二手房?白云二手房具体分析以及交什么税费?
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如何选择二手房?白云二手房具体分析以及交什么税费?

发布时间:2019-04-02

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  买二手房很多人不知道怎么选都会找一些买过房有经验的亲戚朋友问一问,其实没必要的,了解一些知识完全可以自己选择,自己选的房子才是最好的。今天和大家分享一下如何选择二手房。

       一、如何选择二手房

  1。 选择区域位置

  购房前了解一下所在城市的购房政策,多数城市都有限购政策了解清楚购房政策之后选择合适的区域。区域选好了我们了解一下整个区域的大概情况和大致房价,先上网看看大概了解一下整个区域规和各个地方的大概价格,虽然同属一个区域但是不同地方的发展时间、区域规划、区域配套和离市中心距离都会影响这个地方的价格,不同的地方价格也就不一样。了解清楚这个区域的情况和大概价格分布之后按照自己的首付预算、总价预算或者自身的需求选择合适自己的位置。

  2. 选择经纪人

  选择好区域位置之后接下来就要选一个该地方的经纪人,选择一个靠谱的经纪人会减少买房时间和交易过程中的麻烦。经纪人要选择专业知识过硬做事认真负责对周围的配套设施及规划了解详细的。优秀的经纪人很熟悉周围的配套设施小区的情况和户型,房产交易知识基本上问什么都能回答出来帮你解决问题,多找几个经纪人对比一下就能判断哪个经纪人优秀了。优秀的经纪人能帮你快速安全的买到一套房子,所以买二手房找一个优秀的经纪人很重要。

  3。 选择小区

  首先看一下小区的环境,买房子我们是为了住的而且花那么多钱肯定要买一个住的舒服的小区,小区环境的好坏关系到我们居住的舒适度。小区最好是花园式小区绿化率高排列整齐规律看着就舒服,花园式小区的好处就是在楼上待时间长了可以下楼走一走散散步周末可以带小孩在楼下玩一玩,有活动的空间不至于一直闷在家里。第二看一下小区的物业管理,小区管理严格进出刷卡居住安全也放心,小区物业管理的井井有条卫生打扫的干干净净居住环境比较舒适。第三看小区是不是人车分流,停车位是否充足,现在私家车比较普遍了有些小区的停车位比较紧张,买套房子小区没停车位那车都没地方停了。第四对于经常要出行的我们交通很重要,了解一下小区周围有没有公交车站或者附近有没有地铁站,开车出门是否方便。第五社区配套,了解一下买菜买生活必需品方不方便,周围有没有超市便利店餐馆,还有了解一下周围是否有大型商场或者超市,休息日闲来无事可以带家人去购物逛逛商场。第六了解这个小区周围是否有学校或者小区规划的有没有学校,住在小区以后孩子是否能在周围的学校上学,有些小区周边虽然有学校但是你买了房孩子不一定能读,这个一定要了解清楚不然以后住在这个小区孩子还没地方读书。小区配套的学校一般都是私立学校,只要你在这个小区有房产就一定可以读书,当然私立学校每年都是要交学费的但作为这个小区的业主会有优惠政策的。小区周围的公立学校都有严格的学位划分,了解清楚自己住的小区有没有在这个学校有学位,有些小区别看旁边就是学校但这个小区不一定有这个学校学位,这个要自己了解清楚。

  4。 选择房子户型

  选好小区了我们要选择房子。看房先看格局,格局要方方正正,餐厅、厨房,卫生间和卧室的划分是否合理,看房子的采光是否通透房子是否通风,再看看房子是否有过改动。重点关注一下房子的细节问题,看一下卫生间和厨房的管道附近是否漏水,看一下房顶和其他的地方是否漏水,如果有漏水都有明显的痕迹的,比如说那块掉皮、潮湿或者修补过,再看一下墙壁是否有裂痕,看清楚这些避免交房后发现问题还要花时间和金钱去维修。

  5。 了解产权及谈价

  房子选好了我们就要了解一下房子的基本情况,产权人是几个人,如果是多人是否都同意卖,房子在银行有没有按揭,有按揭大概有多少,欠银行的钱业主自己能不能还清,不能还清该怎么解决,如果业主让买家还最好是不要帮卖家还,这中间存在一定的风险,在业主确实没钱还中介方可以保证买家资金安全的前提下可以考虑帮卖家还款。了解完房子基本情况后和业主谈谈价格,卖方报的价格基本上都可以少一点的,至于少多少就看买方的谈价能力了,一套两百万的房子价格少个两万到五万还是有可能的看自己怎么去争取。

如何选择二手房?白云二手房具体分析以及交什么税费?
  二、在白云买二手别墅交什么税费

  1、在白云买二手别墅买方在购买的时候需要缴纳的税费包括契税、印花税、和交易手续费,如果办理二手房贷款业务,还要额外交评估费,一般为评估价的0。1%,抵押登记费200元,另有登记费80元,配图费25元。契税=合同成交价3%;印花税=合同成交价0。05%。

  2、卖方需交税费,印花税=合同成交价0.05%。交易手续费=房屋面积2.5元/平方米。营业税=合同成交价5.55%(各地方交易中心会有所调整,但总体相差不大),若房龄5年,营业税=(合同成交价-上手价格)5.55%。土地增值税:土地增值额税率。

  3、土地增值额=合同成交价-扣除项目金额(其中扣除项目金额=上手价格+上手契税+上手印花税+交易手续费+营业税),税率:增值额未超过扣除项目金额50%,税额=增值额30%。

  在白云买二手别墅税点是多少

  1、这个主要看的是房子的产权性质是商业用途还是住宅的,如果是住宅的,大于140平,税费:3%契税、1%个税(看原业主名下的购房套数是否唯一)、5.5%营业税(满5年差额的5.5%,未满5年全额5.5%);商业用途:差额10%土地增值税、3%契税、5.5%营业税。

  2、契税,面积在144平方米以上的非普通住宅(含别墅),买方需要交3%的契税。所得税,房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)。

  3、房屋交易手续费,需要按照较后的销售价,按房价1。9%交纳。

  4、印花税,需要缴纳房价款的万分之五即可。

如何选择二手房?白云二手房具体分析以及交什么税费?
  三、白云新城二手房最贵卖到4万/m2

  在天河旺地买二手两房单位门槛并不算太高。

  现时白云新城核心区新盘四房租金可达7000元/月。

  利好不断,老城区首次置业者在白云新城附近置业也有增加

  最近,白云新城利好不断,除碧桂园和无限极两大集团借商业地块入主白云新城外,白云文化广场地铁上盖的市民广场规划调整正式通过审批,广东画院和广州城市规划展览中心两大标志性建筑雏形已现,白云新城的宜居氛围越来越浓。记者从各大中介公司了解到,尽管白云新城核心区一手楼价在4万元/m2左右,但板块内成熟二手房最贵单价甚至超过4万元/m2,以在附近做生意的私营业主和附近政府机关工作的公务员为主。

  中原地产盈翠二分行高级营业经理胡毅中表示,在白云新城板块内,包括白云国际会议中心附近,价格较高的二手房有云山雅苑,云山雅苑市场现时均价为3.3万~3.5万元/m2。而对比去年同期,白云大道板块的二手单位最近的成交价格有上涨,上涨幅度最高达一成多。

  1、体育花园、东方明珠最贵

  中原地产大金钟分行高级营业经理黄志敏告诉记者,在白云国际会议中心附近,目前最贵的二手房主要集中在体育花园及东方明珠两个小区。楼龄约12~13年的体育花园,成交均价在4万~5万元/m2,而东方明珠均价约2.2万~2.3万元/m2。由于体育花园直通白云山水资源,景色宜人,因此价格也较高,且放盘量很少。而东方明珠同样二手成交不算活跃,但楼盘靠近白云会议中心,因此价格也稍高于周边二手电梯楼。

  合富置业万达分行主管张勇表示,白云新城内二手房价格最高的是体育花园,近期颐和上院也录得高单价的成交个案出现,三房成交单价约3。8万元/m2。白云新城板块吸引的二手房买家,多来自附近的居民,改善型换房客居多,主要是附近专业市场的老板或者在附近开公司的生意人,相对比较少有越秀、荔湾的换房客到白云新城购房。附近较好的小学有省一级的景泰小学,不过购买学位房的买家,也只是较多关注对口小学的情况,较少会留意幼儿园配套。

  链家满堂红数据显示,白云新城二手房均价相对较高的楼盘主要有体育花园、云山雅苑、颐和上院及云山锦绣家园,由链家满堂红促成的交易中,近期单价最高的为云山雅苑95平方米三房单位,成交价为309万元,成交均价为32472元/m2。链家满堂红隆康分店店长陈迪源介绍,目前白云新城一带二手房市场成交活跃度良好,价格比去年同期上涨约5%左右。购房者中,家长认可度相对较高的小学为省一级小学景泰小学,而该小学周围楼盘主要有体育花园、云山雅苑、隆康花园、金兰花园、东明小区、颐和上院及云山锦绣家园等。

如何选择二手房?白云二手房具体分析以及交什么税费?

  2、景泰新村均价普涨两三千

  中原地产黄志敏介绍,白云大道一带的电梯楼,如景泰新村、景泰名苑等,均价约2万~2。2万元/m2,分行近3个月成交的楼盘基本上符合市场价,如一套景泰新村电梯两房,面积76平方米,总价153万元。与去年相比,该板块二手成交较为活跃,均价同比也录得不同程度上涨。如去年楼梯高层单位,均价约在1。2万~1。3万元/m2,而现时均价已涨至1。5万元/m2。而电梯楼去年均价约1。8万~2万元/m2,现时均价已涨至2万~2。2万元/m2。

  (1)林和东板块:

  中原地产天誉分行高级营业经理刘剑锋告诉记者,在靠近广州东站的林和东,紫荆花园和嘉尚国际带华阳小学本校学位,是不错的选择。现时有一套紫荆花园电梯中层东北向约80平方米两房放盘,总价约260万元,首付约需78万元,该类型单位租金为4500~5000元/月。刘剑锋还推荐一套嘉尚国际公寓约82平方米两房两厅单位,总价为335万元,首付也在100万元左右。该单位为电梯高层,西北向,证过两年,现时市场租金为5500元/月。

  (2)天河北板块:

  天河北一带电梯小两房非常抢手,据链家满堂红分店店长黄伟国介绍,今年3月以来,大量的笋盘被消化,新增盘源供不应求,放盘价也节节升高,预算200万元左右的买家买个单间会更合适,如中怡城市花园、侨林苑、鸿翔大厦等。如果要买电梯两房,则大多只能靠马路、外墙较旧的楼盘,如天龙花苑74平方米中层两房总价180万元,带两个阳台,户型方正实用,租金约3500~3800元/月。

  中原地产鸿翔分行高级营业经理朱玲推荐林女士一套润华大厦约91平方米两房单位,总价约310万元,首付约93万元,现时市场单价为3.5万元/m2。该单位是东北向电梯高层,租金约4500元/月,带龙口西小学学位。

  合富置业远晖分行主管钟地海表示,现时侨林苑有一套75平方米的电梯两房,业主开价330万元,这类型两房带家电月租可达5000元/月。此外,嘉怡苑也有一套81平方米的电梯两房,业主开价300万元,这类型两房带家电月租可达4200~4300元/月。

  (3)龙口西板块:

  中原地产帝景苑分行营业经理蓝柳林介绍,在龙口西板块可选择约55平方米的枫丹雅筑,楼龄约12年,现时一套电梯东北向高层两房放售,总价188万元。该单位装修保养良好,视野开阔、安静,且证过2年,税费较低。现时,这类型单位市场租金约3800~4500元/月。

  链家满堂红分店店长黄伟国则推荐带龙口西小学学位(学位没被占用)的龙苑大厦79平方米中高层西南向两房单位,证过五年且是唯一物业,装修一般,总价仅为200万元,租金约为4300~4800元/月。

  合富置业华标广场分行主管谭琼芳表示,现时伊顿18有一套74平方米的电梯两房,业主开价约320万元,这类型两房带家电月租可达5000~5300元/月。另外,金海花园也有一套74平方米的电梯两房,业主开价约280万元,这类型两房带家电月租可达4300元/月。

如何选择二手房?白云二手房具体分析以及交什么税费?

  3、新盘四房月租7000元 租客多为白领、专业市场人士

  合富置业万达分行主管张勇表示,目前中海云麓公馆160多平方米的“3+1”户型,月租金约7000多元。白云新城核心区域较新盘四房带家电租金约6000~7000元/月左右,租客以在白云绿地中心写字楼白领居多,从事的行业比较广泛,如银行、金融等。

  中原地产黄志敏表示,白云新城板块内成熟楼盘电梯盘70多平方米的两房,租金达4000元/月左右;约90平方米的三房可租到5500~6000元/月;约120平方米的四房租金在8000元/月左右。租客群体主要是来自于在万达广场上班的白领一族以及在兴发广场的生意人,他们多倾向于租赁两房及三房。

  黄志敏还透露,由于板块内不少二手物业带省一级小学广园小学和景泰小学学位,且成交均价也较市中心区略低,周围有多路公交经过,近期来自天河、越秀、荔湾“首置”客户有所增加。

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